Uthyrningslagstiftning för Kanarieöarna och Teneriffa
Vad betyder "registrerade av turistmyndigheten" för en fastighetsägare på Teneriffa? Jag har försökt att förklara lagen nedan, men i källkritiskt syfte har jag angett alla mina källor och översatt dem längst ner på sidan.
Turistmyndigheten (cabildo) har allid krävt att lägenheter som hyrs ut till turister ska registreras för att säkerställa efterlevnad av regler och normer och att förmedlingar och företag ska vara ansvariga för sina handlingar. Turistmyndigheten kräver även att registrerade förmedlare ska tillhandahålla statistik angående antalet gäster och uppfylla specifika regler som anges i turistlagen, som exempelvis brandsäkerhet, bekvämlighetsinrättningar, hygien, service, osv.
Ursprungligen (lag 3/1986) kunde vilken ägare som helst hyra ut sin lägeneht till turister, under förutsättning att lägenheten var registrerad med turistmyndigheten. Fastigheten kunde registreras i den individuella ägarens namn, eller med valfri förmedlingsrepresentant som innehar en turistlicens. Denna lag ersattes av lag 7/1995 (lsh 5/1999 - källa 1, se nedan).
1995 infördes en ny turistlag och artikel 38 i denna lag krävde enhetlig exploatering (lag 7/1995 - Källa 2). Detta innebär att varje anläggning måste ha ett enskilt administrerande företag som ansvarar för samtliga lägenheter som hyrs ut i anläggningen. Detta administrerande företag måste ha två tredjedelar av anläggningen registrerad eller i händelse av en nybyggd anläggning, 100 %. Senare minskades de två tredjedelarna till 50 % plus ett (Källa 3). Varje ägare måste ge det enskilda ombudet skriftligt godkännande, som tillåter uthyrning av lägenheten i fråga (detta innebär inte att de kan ta emot bokningar från ombudet och det betyder inte heller att du inte kan hyra ut på egen hand - det kan du!).
Tanken bakom lagändringen var att tidigare fanns det så många företag i varje anläggning, att det var omöjligt för turistmyndigheten att hålla något enskilt företag ansvarig för tjänsterna som erbjöds kunderna. Att göra ett enda företag ansvarigt för hela anläggningen, gjorde det enklare för turistmyndigheten och även för kunderna om de råkade ut för ett problem - föreställ dig att någon låste sig ute från lägenheten av misstag och sedan försökte ta reda på vilket ombud av 15 eller 20, man skulle ringa till eftere hjälp.
Lagen har kritiserats av många eftersom den verkar främja monopolverksamhet, dock har många av dessa kritiska röster aldrig någonsin bedrivit sin verksamhet lagligen, vilket är anledningen till att de plötsligt upptäckte att deras situation var ohållbar.
Böterna för ägare och ombud som inte uppfyller rådande lagstiftning ligger på mellan 30 000 till 300 000 euro (artikel 77 & 79 i lag 7/1995 källa 4 & 5).
Läs lagen själv, antingen genom att översätta lagarna via freetranslation.com eller Google translate.
Oavsett vad som händer efter att ha investerat i en fastighet på Teneriffa, åligger det ditt eget ansvar att säkerställa att du uppfyller rådande lagstiftning.
Om du redan äger en fastighet i Paloma Beach eller funderar på att köpa och du har frågor angående ägande, skötselavgifter och hyresbetalningar, är du välkommen att kontakta mig via e-post eller telefon +34 922 750 410.
För ytterligare information angående ley 7/1995 och uthyrningslagstiftningen på Teneriffa, kan du hitta mera detaljerad information på min blogg; Tenerife Property Video Blog.
Källor:
1995 års uthyrningslag i sin helhet (spanska)
Källa 1: Ley 7/1995, article 84: DISPOSICIÓN DEROGATORIA. Especialmente se deroga la Ley 3/1986, de 8 de abril, reguladora del Régimen de Disciplina en materia turística.
Särskilt lagen 3/1986 från 8 april gäller inte längre.
Källa 2:
Artículo 38. Principio de unidad de explotación - Principer för exploatering.
1. La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación.
Turistuthyrning av fastigheter av alla slag bör ske under principen för exploatering.
2. A los efectos de esta Ley, se entiende por unidad de explotación el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas.
Tillämpningen av denna lag innebär att tillstånd för exploateringen av turistaktiviteter ges till ett företag i respektive etablissemang, anläggning, byggnad eller del av byggnad, där varje enhet ska användas enbart för den turistaktivitet, till vilken de är knutna (dvs. förmedlingsföretaget).
3. A los efectos previstos en el presente artículo, la explotación turística comprende el desarrollo de todas aquellas actividades de gestión, administración y dirección comercial propias de la prestación del servicio de alojamiento turístico.
Avseende vad som anges i denna artikel, innebär turistexploatering bedrivande av en verksamhet som omfattar hantering, administration och en egen företagsadress för tillhandahållande av turistboenden.
Ley 7/1995, artikel 42: konsekvenser vid icke-uppfyllande av principen: Lägenheterna kan inte erbjudas för turistuthyrning och det kommer att vara olagligt att använda dem i detta syfte. De kan endast hyras ut i enlighet med reglerna för den spanska civillagstiftningen eller uthyrningslagen (ley de arrendatarios urbanos) och får under inga omständigheter användas för turistuthyrning.
Källa 3:
Ley 5/1999 Ändring 7/1995
http://www.aedave.es/common/mt/compendio/legislacion-general/ordenacion/canarias/ley_5-99_cana.shtm
Disposición transitoria única. Aplicación del principio de unidad de explotación.
1. Los establecimientos alojativos que a la entrada en vigor de esta ley estuvieran autorizados para el ejercicio de la actividad turística y aquellos, que habiendo solicitado autorización no hayan obtenido resolución expresa en el plazo fijado normativamente para ello estarán sujetos al principio de unidad de explotación, con las siguientes especialidades:
a) Deberán estar destinadas a la explotación turística más del 50% de las unidades alojativas del inmueble de que se trate.
b) El título habilitante otorgado por los propietarios a la empresa explotadora contendrá una delegación expresa a favor de aquélla para la adopción de las decisiones y medidas que afecten a la administración, gestión y uso de las zonas e instalaciones comunes.
Unik övergående disposition. Tillämpning av exploateringsprincipen.
1. Anläggningar, som vid införandet av denna lag, hade tillstånd för turistverksamhet och de som hade ansökt om tillstånd som inte hade mottagit skriftligt godkännande inom den utsatta tidsgränsen, kommer att vara föremål för exploateringsprincipen, med följande specifika regler:
A) Mer än 50 % av anläggningen måste vara avsedd för turistverksamhet.
B) Ägaren av det exploaterande företaget kommer att kunna uppvisa ett skriftligt bevis om godkännande avseende beslutet och åtgärderna som påverkar administration, hantering och användning av områden och gemensamma installationer (se bifogat registreringsformulär).
Källa 4:
Artículo 75. Infracciones muy graves.
Se consideran infracciones muy graves a la disciplina turística: La actuación sin la preceptiva inscripción en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimiento Turísticos o sin cualesquiera de las autorizaciones preceptivas para la entrada en servicio de establecimientos y el desempeño de actividades turísticas reglamentadas.
Följande anses som allvarliga brott mot turistlagstiftningen: Avsaknad av obligatorisk registrering i det allmänna företagsregistret för turistföretag eller avsaknad av någon av de obligatoriska tillstånden för bedrivande av verksamheten i fråga.
Källa 5:
Artículo 79. 2. Las multas se impondrán según la siguiente escala: En las muy graves: entre 5.000.001 y 50.000.000 de pesetas (30,000-300,000€).
Artikel 79. 2. Böterna kommer att tillämpas enligt följande skala: Vid allvarliga överträdelser: mellan 5 000 001 och 50 000 000 pesetas (30 000-300 000 euro).
Turistmyndigheten (cabildo) har allid krävt att lägenheter som hyrs ut till turister ska registreras för att säkerställa efterlevnad av regler och normer och att förmedlingar och företag ska vara ansvariga för sina handlingar. Turistmyndigheten kräver även att registrerade förmedlare ska tillhandahålla statistik angående antalet gäster och uppfylla specifika regler som anges i turistlagen, som exempelvis brandsäkerhet, bekvämlighetsinrättningar, hygien, service, osv.
Ursprungligen (lag 3/1986) kunde vilken ägare som helst hyra ut sin lägeneht till turister, under förutsättning att lägenheten var registrerad med turistmyndigheten. Fastigheten kunde registreras i den individuella ägarens namn, eller med valfri förmedlingsrepresentant som innehar en turistlicens. Denna lag ersattes av lag 7/1995 (lsh 5/1999 - källa 1, se nedan).
1995 infördes en ny turistlag och artikel 38 i denna lag krävde enhetlig exploatering (lag 7/1995 - Källa 2). Detta innebär att varje anläggning måste ha ett enskilt administrerande företag som ansvarar för samtliga lägenheter som hyrs ut i anläggningen. Detta administrerande företag måste ha två tredjedelar av anläggningen registrerad eller i händelse av en nybyggd anläggning, 100 %. Senare minskades de två tredjedelarna till 50 % plus ett (Källa 3). Varje ägare måste ge det enskilda ombudet skriftligt godkännande, som tillåter uthyrning av lägenheten i fråga (detta innebär inte att de kan ta emot bokningar från ombudet och det betyder inte heller att du inte kan hyra ut på egen hand - det kan du!).
Tanken bakom lagändringen var att tidigare fanns det så många företag i varje anläggning, att det var omöjligt för turistmyndigheten att hålla något enskilt företag ansvarig för tjänsterna som erbjöds kunderna. Att göra ett enda företag ansvarigt för hela anläggningen, gjorde det enklare för turistmyndigheten och även för kunderna om de råkade ut för ett problem - föreställ dig att någon låste sig ute från lägenheten av misstag och sedan försökte ta reda på vilket ombud av 15 eller 20, man skulle ringa till eftere hjälp.
Lagen har kritiserats av många eftersom den verkar främja monopolverksamhet, dock har många av dessa kritiska röster aldrig någonsin bedrivit sin verksamhet lagligen, vilket är anledningen till att de plötsligt upptäckte att deras situation var ohållbar.
Böterna för ägare och ombud som inte uppfyller rådande lagstiftning ligger på mellan 30 000 till 300 000 euro (artikel 77 & 79 i lag 7/1995 källa 4 & 5).
Läs lagen själv, antingen genom att översätta lagarna via freetranslation.com eller Google translate.
Oavsett vad som händer efter att ha investerat i en fastighet på Teneriffa, åligger det ditt eget ansvar att säkerställa att du uppfyller rådande lagstiftning.
Om du redan äger en fastighet i Paloma Beach eller funderar på att köpa och du har frågor angående ägande, skötselavgifter och hyresbetalningar, är du välkommen att kontakta mig via e-post eller telefon +34 922 750 410.
För ytterligare information angående ley 7/1995 och uthyrningslagstiftningen på Teneriffa, kan du hitta mera detaljerad information på min blogg; Tenerife Property Video Blog.
Källor:
1995 års uthyrningslag i sin helhet (spanska)
Källa 1: Ley 7/1995, article 84: DISPOSICIÓN DEROGATORIA. Especialmente se deroga la Ley 3/1986, de 8 de abril, reguladora del Régimen de Disciplina en materia turística.
Särskilt lagen 3/1986 från 8 april gäller inte längre.
Källa 2:
Artículo 38. Principio de unidad de explotación - Principer för exploatering.
1. La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación.
Turistuthyrning av fastigheter av alla slag bör ske under principen för exploatering.
2. A los efectos de esta Ley, se entiende por unidad de explotación el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas.
Tillämpningen av denna lag innebär att tillstånd för exploateringen av turistaktiviteter ges till ett företag i respektive etablissemang, anläggning, byggnad eller del av byggnad, där varje enhet ska användas enbart för den turistaktivitet, till vilken de är knutna (dvs. förmedlingsföretaget).
3. A los efectos previstos en el presente artículo, la explotación turística comprende el desarrollo de todas aquellas actividades de gestión, administración y dirección comercial propias de la prestación del servicio de alojamiento turístico.
Avseende vad som anges i denna artikel, innebär turistexploatering bedrivande av en verksamhet som omfattar hantering, administration och en egen företagsadress för tillhandahållande av turistboenden.
Ley 7/1995, artikel 42: konsekvenser vid icke-uppfyllande av principen: Lägenheterna kan inte erbjudas för turistuthyrning och det kommer att vara olagligt att använda dem i detta syfte. De kan endast hyras ut i enlighet med reglerna för den spanska civillagstiftningen eller uthyrningslagen (ley de arrendatarios urbanos) och får under inga omständigheter användas för turistuthyrning.
Källa 3:
Ley 5/1999 Ändring 7/1995
http://www.aedave.es/common/mt/compendio/legislacion-general/ordenacion/canarias/ley_5-99_cana.shtm
Disposición transitoria única. Aplicación del principio de unidad de explotación.
1. Los establecimientos alojativos que a la entrada en vigor de esta ley estuvieran autorizados para el ejercicio de la actividad turística y aquellos, que habiendo solicitado autorización no hayan obtenido resolución expresa en el plazo fijado normativamente para ello estarán sujetos al principio de unidad de explotación, con las siguientes especialidades:
a) Deberán estar destinadas a la explotación turística más del 50% de las unidades alojativas del inmueble de que se trate.
b) El título habilitante otorgado por los propietarios a la empresa explotadora contendrá una delegación expresa a favor de aquélla para la adopción de las decisiones y medidas que afecten a la administración, gestión y uso de las zonas e instalaciones comunes.
Unik övergående disposition. Tillämpning av exploateringsprincipen.
1. Anläggningar, som vid införandet av denna lag, hade tillstånd för turistverksamhet och de som hade ansökt om tillstånd som inte hade mottagit skriftligt godkännande inom den utsatta tidsgränsen, kommer att vara föremål för exploateringsprincipen, med följande specifika regler:
A) Mer än 50 % av anläggningen måste vara avsedd för turistverksamhet.
B) Ägaren av det exploaterande företaget kommer att kunna uppvisa ett skriftligt bevis om godkännande avseende beslutet och åtgärderna som påverkar administration, hantering och användning av områden och gemensamma installationer (se bifogat registreringsformulär).
Källa 4:
Artículo 75. Infracciones muy graves.
Se consideran infracciones muy graves a la disciplina turística: La actuación sin la preceptiva inscripción en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimiento Turísticos o sin cualesquiera de las autorizaciones preceptivas para la entrada en servicio de establecimientos y el desempeño de actividades turísticas reglamentadas.
Följande anses som allvarliga brott mot turistlagstiftningen: Avsaknad av obligatorisk registrering i det allmänna företagsregistret för turistföretag eller avsaknad av någon av de obligatoriska tillstånden för bedrivande av verksamheten i fråga.
Källa 5:
Artículo 79. 2. Las multas se impondrán según la siguiente escala: En las muy graves: entre 5.000.001 y 50.000.000 de pesetas (30,000-300,000€).
Artikel 79. 2. Böterna kommer att tillämpas enligt följande skala: Vid allvarliga överträdelser: mellan 5 000 001 och 50 000 000 pesetas (30 000-300 000 euro).