Verhuurwetten op de Canarische Eilanden en Tenerife
Wat betekent "toeristenbureau geregistreerd" voor een eigenaar van onroerend goed op Tenerife? Ik heb geprobeerd de wet hieronder te schetsen, maar in het belang van de eerlijkheid heb ik al mijn bronnen opgesomd en onderaan deze pagina vertaald (ongeveer om de betekenis niet te vergroten of te raden).
Het toeristenbureau (chapter) heeft altijd geëist dat appartementen die door toeristen worden gebruikt, zich bij hen hebben geregistreerd om ervoor te zorgen dat de normen worden gehandhaafd en dat verhuur- en managementagenten verantwoordelijk zn. Het toeristenbureau eist ook dat geregistreerde agenten statistieken verstrekken over het aantal bezoekers van hun complexen en zich houden aan specifieke normen die in de toeristenwet worden beschreven, zoals brandveiligheid, voorzieningen, hygiëne, service, enz...
Oorspronkelijk (wet 3/1986) kon elke eigenaar zijn of haar appartementen aan toeristen verhuren, mits deze bij het toeristenbureau waren geregistreerd. Het pand kan worden geregistreerd onder de naam van de individuele eigenaar of bij eender welke managementagent met een toeristenvergunning. Deze wet is vervangen door de wet van 7/1995. (wet 5/1999 - bron 1 zie hieronder)
In 1995 werd een nieuwe toeristenwet ingevoerd, artikel 38 van deze wet vereiste eenheid van exploitatie (wet 7/1995 - bron 2). Dit betekende dat elk complex een enkele beheermaatschappij moest hebben die verantwoordelijk was voor alle appartementen die op dat complex werden verhuurd. Deze beheermaatschappij moest tweederde van het complex laten registreren of bij een nieuwe ontwikkeling 100%. Uiteindelijk werd het tweederde teruggebracht tot 50% plus één (bron 3). Elke eigenaar moet zijn uitdrukkelijke schriftelijke toestemming geven aan de enige agent, zodat ze hun appartement kunnen verhuren (dit betekent niet dat ze boekingen van de agent moeten accepteren, u mag ook zelf verhuren!)
De gedachte achter de wetswijziging was dat er voorheen zoveel bedrijven op elk complex waren, dat het voor het toeristenbureau onmogelijk was om iemand verantwoordelijk te stellen voor de dienstverlening aan klanten. Door één bedrijf verantwoordelijk te maken voor het hele complex, werd het gemakkelijker voor het toeristenbureau en ook voor klanten wanneer ze een probleem hadden - stel je voor dat iemand zichzelf opsluit uit hun appartement en probeert te achterhalen welke agent, van de 15 of 20, ze zouden om hulp moeten roepen.
De wet is door velen bekritiseerd omdat het monopolistische praktijken lijkt te bevorderen, maar veel van die critici hadden de dingen in de eerste plaats nooit legaal gedaan en daarom vonden ze hun omstandigheden plotseling onhoudbaar.
Er worden boetes opgelegd aan eigenaren en niet-geautoriseerde agenten, variërend van € 30.000 tot € 300.000 (artikel 77 & 79 van 7/1995 bron 4 & 5).
Lees de wet voor jezelf door de wetten uit te doorlopen via freetranslation.com of Google translate.
Wat er ook gebeurt nadat u in een woning op Tenerife heeft geïnvesteerd, u bent het aan uzelf verplicht om ervoor te zorgen dat u eerlijk en legaal bent.
Dat is het wel, als u al een woning op Paloma Beach bezit of overweegt te kopen, en u heeft vragen over eigendom, beheerkosten en verhuurbetalingen, aarzel dan niet om deze te stellen, u kunt me e-mailen of bellen naar +34 922 750410.
Voor meer informatie over ley 7/1995 en de verhuurwetten op Tenerife, kunt u meer gedetailleerde informatie vinden op mijn eigen blog; De Tenerife Property Video Blog.
Bronnen:
Gehele verhuurwet in 1995 in het Spaans
Source 1: Ley 7/1995, article 84: DISPOSICIÓN DEROGATORIA. Especialmente se deroga la Ley 3/1986, de 8 de abril, reguladora del Régimen de Disciplina en materia turística.
Vooral de wet 3/1986 van 8 april wordt nu teniet gedaan.
Bron 2:
Artículo 38. Principio de unidad de explotación - Beginsel van eenheid van exploitatie
1. La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación.
Het toeristisch verhuren van logiesverstrekkende bedrijven in al zijn vormen dient te geschieden onder het beginsel van eenheid van uitbating.
2. A los efectos de esta Ley, se entiende por unidad de explotación el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas.
Van de gevolgen van deze wet wordt begrepen dat de eenheid van exploitatie van toeristische activiteit wordt gegeven aan één bedrijf in elk van de inrichtingen, eenheidssamenstelling van constructies, gebouwen of splitsingen homogeen daarvan, waarvan de eenheden in hun totaliteit bestemd moeten zijn (Op dit moment 100%) met de toeristische activiteit waaraan ze verbonden blijven (dwz de beheermaatschappij).
3. A los efectos previstos en el presente artículo, la explotación turística comprende el desarrollo de todas aquellas actividades de gestión, administración y dirección comercial propias de la prestación del servicio de alojamiento turístico.
Voor de in dit artikel voorspelde effecten is toeristische exploitatie de ontwikkeling van al die activiteiten van beheer, administratie en eigen bedrijfsadres van de aflevering van de toeristische hostingservice.
Law 7/1995, artikel 42: gevolgen van de niet-naleving van het principe: De appartementen kunnen niet worden aangeboden voor toeristische verhuur en het zal onwettig zijn om ze voor dat doel te gebruiken. Ze kunnen alleen worden gehuurd in overeenstemming met de voorschriften van het Spaanse burgerlijk wetboek of de verhuurwet (en onder geen beding worden gebruikt voor toeristisch gebruik.
Bron 3:
Ley 5/1999 Modification of 7/1995
Of volledige wet in het spaans
Disposición transitoria única. Aplicación del principio de unidad de explotación.
1. Los establecimientos alojativos que a la entrada en vigor de esta ley estuvieran autorizados para el ejercicio de la actividad turística y aquellos, que habiendo solicitado autorización no hayan obtenido resolución expresa en el plazo fijado normativamente para ello estarán sujetos al principio de unidad de explotación, con las siguientes especialidades:
a) Deberán estar destinadas a la explotación turística más del 50% de las unidades alojativas del inmueble de que se trate.
b) El título habilitante otorgado por los propietarios a la empresa explotadora contendrá una delegación expresa a favor de aquélla para la adopción de las decisiones y medidas que afecten a la administración, gestión y uso de las zonas e instalaciones comunes.
Unieke tijdelijke dispositie. Toepassing van het principe van de exploitatie-eenheid.
1. De inrichtingen die ten tijde van de inwerkingtreding van deze wet waren gemachtigd voor toeristische activiteiten en degenen die om toestemming hebben verzocht binnen de daarvoor gestelde termijn geen uitdrukkelijke oplossing hebben gekregen, vallen onder de volgende regels:
A) Er moet meer dan de 50% van de eenheden bestemd zijn voor toeristische exploitatie.
B) De titelhouder van het uitbuitingsbedrijf zal een uitdrukkelijke schriftelijke delegatie ten gunste van hen bevatten voor de goedkeuring van de besluiten en maatregelen die van invloed zijn op het beheer, het beheer en het gebrucha van dech (zie registratieformulier bijgevoegd).
Bron 4:
Artikel 75. Zeer ernstige strafbare feiten.
Se consideran infracciones muy graves a la disciplina turística: La actuación sin la preceptiva inscripción en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimiento Turísticos o sin cualesquiera de las autorizaciones preceptivas para la entrada en servicio de establecimientos y el desempeño de actividades turísticas reglamentadas.
Er worden zeer ernstige inbreuken op de toeristische discipline overwogen: de actie zonder de verplichte inschrijving in de algemene registratie van bedrijven, activiteiten en toeristische instellingen of zonder een van de verplichte autorisaties.
Bron 5:
Artículo 79. 2. Las multas se impondrán según la siguiente escala: En las muy graves: entre 5.000.001 y 50.000.000 de pesetas (30,000-300,000€).
Artikel 79. 2. De boetes worden opgelegd volgens de volgende schaal: In de zeer ernstige orde: tussen 5.000.001 en 50.000.000 peseta's (30.000-300.000 EURO).
Het toeristenbureau (chapter) heeft altijd geëist dat appartementen die door toeristen worden gebruikt, zich bij hen hebben geregistreerd om ervoor te zorgen dat de normen worden gehandhaafd en dat verhuur- en managementagenten verantwoordelijk zn. Het toeristenbureau eist ook dat geregistreerde agenten statistieken verstrekken over het aantal bezoekers van hun complexen en zich houden aan specifieke normen die in de toeristenwet worden beschreven, zoals brandveiligheid, voorzieningen, hygiëne, service, enz...
Oorspronkelijk (wet 3/1986) kon elke eigenaar zijn of haar appartementen aan toeristen verhuren, mits deze bij het toeristenbureau waren geregistreerd. Het pand kan worden geregistreerd onder de naam van de individuele eigenaar of bij eender welke managementagent met een toeristenvergunning. Deze wet is vervangen door de wet van 7/1995. (wet 5/1999 - bron 1 zie hieronder)
In 1995 werd een nieuwe toeristenwet ingevoerd, artikel 38 van deze wet vereiste eenheid van exploitatie (wet 7/1995 - bron 2). Dit betekende dat elk complex een enkele beheermaatschappij moest hebben die verantwoordelijk was voor alle appartementen die op dat complex werden verhuurd. Deze beheermaatschappij moest tweederde van het complex laten registreren of bij een nieuwe ontwikkeling 100%. Uiteindelijk werd het tweederde teruggebracht tot 50% plus één (bron 3). Elke eigenaar moet zijn uitdrukkelijke schriftelijke toestemming geven aan de enige agent, zodat ze hun appartement kunnen verhuren (dit betekent niet dat ze boekingen van de agent moeten accepteren, u mag ook zelf verhuren!)
De gedachte achter de wetswijziging was dat er voorheen zoveel bedrijven op elk complex waren, dat het voor het toeristenbureau onmogelijk was om iemand verantwoordelijk te stellen voor de dienstverlening aan klanten. Door één bedrijf verantwoordelijk te maken voor het hele complex, werd het gemakkelijker voor het toeristenbureau en ook voor klanten wanneer ze een probleem hadden - stel je voor dat iemand zichzelf opsluit uit hun appartement en probeert te achterhalen welke agent, van de 15 of 20, ze zouden om hulp moeten roepen.
De wet is door velen bekritiseerd omdat het monopolistische praktijken lijkt te bevorderen, maar veel van die critici hadden de dingen in de eerste plaats nooit legaal gedaan en daarom vonden ze hun omstandigheden plotseling onhoudbaar.
Er worden boetes opgelegd aan eigenaren en niet-geautoriseerde agenten, variërend van € 30.000 tot € 300.000 (artikel 77 & 79 van 7/1995 bron 4 & 5).
Lees de wet voor jezelf door de wetten uit te doorlopen via freetranslation.com of Google translate.
Wat er ook gebeurt nadat u in een woning op Tenerife heeft geïnvesteerd, u bent het aan uzelf verplicht om ervoor te zorgen dat u eerlijk en legaal bent.
Dat is het wel, als u al een woning op Paloma Beach bezit of overweegt te kopen, en u heeft vragen over eigendom, beheerkosten en verhuurbetalingen, aarzel dan niet om deze te stellen, u kunt me e-mailen of bellen naar +34 922 750410.
Voor meer informatie over ley 7/1995 en de verhuurwetten op Tenerife, kunt u meer gedetailleerde informatie vinden op mijn eigen blog; De Tenerife Property Video Blog.
Bronnen:
Gehele verhuurwet in 1995 in het Spaans
Source 1: Ley 7/1995, article 84: DISPOSICIÓN DEROGATORIA. Especialmente se deroga la Ley 3/1986, de 8 de abril, reguladora del Régimen de Disciplina en materia turística.
Vooral de wet 3/1986 van 8 april wordt nu teniet gedaan.
Bron 2:
Artículo 38. Principio de unidad de explotación - Beginsel van eenheid van exploitatie
1. La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación.
Het toeristisch verhuren van logiesverstrekkende bedrijven in al zijn vormen dient te geschieden onder het beginsel van eenheid van uitbating.
2. A los efectos de esta Ley, se entiende por unidad de explotación el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas.
Van de gevolgen van deze wet wordt begrepen dat de eenheid van exploitatie van toeristische activiteit wordt gegeven aan één bedrijf in elk van de inrichtingen, eenheidssamenstelling van constructies, gebouwen of splitsingen homogeen daarvan, waarvan de eenheden in hun totaliteit bestemd moeten zijn (Op dit moment 100%) met de toeristische activiteit waaraan ze verbonden blijven (dwz de beheermaatschappij).
3. A los efectos previstos en el presente artículo, la explotación turística comprende el desarrollo de todas aquellas actividades de gestión, administración y dirección comercial propias de la prestación del servicio de alojamiento turístico.
Voor de in dit artikel voorspelde effecten is toeristische exploitatie de ontwikkeling van al die activiteiten van beheer, administratie en eigen bedrijfsadres van de aflevering van de toeristische hostingservice.
Law 7/1995, artikel 42: gevolgen van de niet-naleving van het principe: De appartementen kunnen niet worden aangeboden voor toeristische verhuur en het zal onwettig zijn om ze voor dat doel te gebruiken. Ze kunnen alleen worden gehuurd in overeenstemming met de voorschriften van het Spaanse burgerlijk wetboek of de verhuurwet (en onder geen beding worden gebruikt voor toeristisch gebruik.
Bron 3:
Ley 5/1999 Modification of 7/1995
Of volledige wet in het spaans
Disposición transitoria única. Aplicación del principio de unidad de explotación.
1. Los establecimientos alojativos que a la entrada en vigor de esta ley estuvieran autorizados para el ejercicio de la actividad turística y aquellos, que habiendo solicitado autorización no hayan obtenido resolución expresa en el plazo fijado normativamente para ello estarán sujetos al principio de unidad de explotación, con las siguientes especialidades:
a) Deberán estar destinadas a la explotación turística más del 50% de las unidades alojativas del inmueble de que se trate.
b) El título habilitante otorgado por los propietarios a la empresa explotadora contendrá una delegación expresa a favor de aquélla para la adopción de las decisiones y medidas que afecten a la administración, gestión y uso de las zonas e instalaciones comunes.
Unieke tijdelijke dispositie. Toepassing van het principe van de exploitatie-eenheid.
1. De inrichtingen die ten tijde van de inwerkingtreding van deze wet waren gemachtigd voor toeristische activiteiten en degenen die om toestemming hebben verzocht binnen de daarvoor gestelde termijn geen uitdrukkelijke oplossing hebben gekregen, vallen onder de volgende regels:
A) Er moet meer dan de 50% van de eenheden bestemd zijn voor toeristische exploitatie.
B) De titelhouder van het uitbuitingsbedrijf zal een uitdrukkelijke schriftelijke delegatie ten gunste van hen bevatten voor de goedkeuring van de besluiten en maatregelen die van invloed zijn op het beheer, het beheer en het gebrucha van dech (zie registratieformulier bijgevoegd).
Bron 4:
Artikel 75. Zeer ernstige strafbare feiten.
Se consideran infracciones muy graves a la disciplina turística: La actuación sin la preceptiva inscripción en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimiento Turísticos o sin cualesquiera de las autorizaciones preceptivas para la entrada en servicio de establecimientos y el desempeño de actividades turísticas reglamentadas.
Er worden zeer ernstige inbreuken op de toeristische discipline overwogen: de actie zonder de verplichte inschrijving in de algemene registratie van bedrijven, activiteiten en toeristische instellingen of zonder een van de verplichte autorisaties.
Bron 5:
Artículo 79. 2. Las multas se impondrán según la siguiente escala: En las muy graves: entre 5.000.001 y 50.000.000 de pesetas (30,000-300,000€).
Artikel 79. 2. De boetes worden opgelegd volgens de volgende schaal: In de zeer ernstige orde: tussen 5.000.001 en 50.000.000 peseta's (30.000-300.000 EURO).